賃貸の退去前申込で起こるトラブルとは？注意点や対策も解説

退去前に賃貸物件の申し込みを検討する際の基礎知識

賃貸物件に「退去前に申し込みをする」とは、現入居者がまだ住んでいる間に、次の入居予定者が入居の意思を示す手続きを指します。特に人気物件では退去前から問い合わせが多く退去前でも申込をしないと契約まで行くことが難しいことがあります。これは正式な「賃貸契約」とは異なり、あくまで入居審査の段階にあたります。この段階では「一番手」として、他の人が申し込めないように物件が一時的に確保されることがありますが、基本的に賃貸は退去前でも仮押さえや仮予約という概念がないため、申し込みをすればそのまま契約に進んでいくことが多いです。

契約前の申し込みであれば、基本的にはキャンセルが可能です。法律上も「諾成契約」による契約成立を除き、申込金や預り金は返還されるのが原則で、違約金やキャンセル料も発生しません。ただし、管理会社やオーナーによっては申し込み段階で契約成立と扱う場合もあるため、この点は事前に確認しておくことが重要です。

また、先行契約となり退去前でも初期費用の支払いや契約を行うこともあります。審査承認時点や契約書作成時点でキャンセルをすれば違約金を請求されることもあります。最近は多いように感じますので申込前に確認は必要かと思います。

申し込みの際に申込金を求められる場合がありますが、これは支払った時点では「預り金」として扱われ、契約が成立しなければ返還されるのが法律上の扱いです。「手付金」として処理されると返還されない恐れがあるため、領収書や預かり証に「預り金」「申込金」と明記されているか確認し、保管しておくことが大切です。ただし、申し込み時に支払うのはトラブルの元になるので現在は請求されることは少ないです。もし請求されることがあるならかなり警戒してください。一般的には審査承認後に入居日（家賃発生日）が決まり金額が出てからの請求となります。この請求金額の支払期日が退去前になることもあります。

退去後内覧してキャンセル可能な物件でしたら何も問題はありませんが気をつけないといけないのは先行契約で契約が進んでいく場合で違約金やキャンセル料がかかるので部屋のイメージは多少の違いはいいかなと思えるくらいでないと費用がかかる場合もあります。

ただ、人気物件というのは駅近、築浅、設備がしっかりしていて家賃がリーズナブル等イメージと違うことが少ないので人気になります。

下表では、「申し込み」「契約前」「契約後」の違いを簡潔に整理しています。

申し込み取消・申込金返還に関するトラブルを避けるポイント

賃貸物件をご検討中で、退去前の申し込み段階にいらっしゃる方へ。申し込み取消や申込金の返還を巡るトラブルを避けるためには、以下の点に気をつけることが大切です。

以下、項目ごとに詳しくご説明いたします。

１．申し込みの撤回は契約前なら原則可能です。
「申し込み」と「契約」は法的に異なります。申し込みは入居の意思表示であって、正式な契約締結は『重要事項説明』を経て賃貸借契約書に署名・捺印をした時点です。それ以前であれば、原則として撤回でき、違約金などが発生することはありません。ただし、管理会社やオーナーによっては申し込み自体を契約成立とみなす「諾成契約」の考えを採る場合もありますので、事前に確認することをおすすめいたします。最近は審査承認後や契約書作成後はキャンセル料などかかる物件も多いのでしっかり確認して下さい。

２．申込金は「預かり金」として返還義務があります。
法律上、契約前に支払われた申込金は預かり金として扱われ、申込の撤回があった場合には全額返還されることが義務づけられています。一方、申込金の名目が「手付金」とされている場合は、返還されない可能性がありますので、預かり証や領収書に「預かり金」と明記されているか必ずご確認ください。ただし、最近は申し込み時に支払うことはトラブルの元となり不動産業界として審査終了後から契約時に請求の方向になっているので請求されたら警戒しましょう。

３．期日や方法を明確にして書面で残しましょう。
申し込みの撤回や申込金返還には、連絡する期日や方法（電話・文書など）を把握することがトラブル回避の鍵です。口頭だけで済ませるとあとで紛争になることもあるため、可能な限り書面やメール、内容証明郵便などで記録を残してください。また、返還時期や方法、金額を書面で確認することが重要です。

そして申し込みの撤回、キャンセルは早めに伝えることが必要です。具体的には審査終了前であれば何もトラブルにはなりません。審査は早ければ次の日、遅くても1週間くらいの期間になります。特に先行契約となる場合は注意が必要です。

以上が、申し込み取消や申込金返還に関するトラブルを未然に防ぐためのポイントです。ご不明な点があれば、お気軽にお問い合わせください。

契約後・退去前に申し込みをした場合のリスクと対応策

賃貸借契約を締結した後であれば、その後に申し込みをしていた物件をキャンセルすることは、「キャンセル」ではなく「解約」として扱われます。契約書への署名・捺印または双方の合意によって契約が成立した時点で、賃貸借の義務が発生しますので、この点は注意が必要です。民法上では、口頭での合意（諾成契約）でも契約成立と見なされる場合がありますので、申し込みの段階から契約成立の時点を明確に確認しておくことが重要です。

契約後のキャンセル（解約）となると、支払済みの申込金や前払い家賃、礼金、共益費、仲介手数料など、初期費用の大部分が返還されない可能性が高いです。それだけでなく解約扱いになると物件によっては短期違約金等も必要な場合もあります。敷金については室内状況次第では返金される場合があります。また、火災保険料は保険会社へのご自身の手続きにより、未経過分が戻ることもあるため、早めに対応することをおすすめします。

解約を希望する場合は、まず速やかに不動産会社へ連絡し、事情を丁寧に伝えてください。また、契約書に定められた違約金の有無や支払い条件を確認することが大切です。契約に違約金条項があるケースでは、その規定に従い費用が請求されるのが一般的ですので、早めに条文をよく読み、担当者へ確認しましょう。

このようなリスクや対応策を理解し、万が一契約後に申し込みの取消が必要になった場合でも、冷静に対応することでトラブルの拡大を防ぐことができます。

トラブルを未然に防ぐために申し込み前に確認すべき点

賃貸物件の申し込み前に、思わぬトラブルを防ぐためには、次のようなポイントをしっかり確認することが大切です。

また、重要事項説明書や契約条件は、専門的な内容を含む重要な書類です。不明な点があれば遠慮せず質問し、回答を書面で残すことをおすすめします。説明は宅地建物取引士が行う義務があり、契約前にしっかり確認すれば安心して進めることができます。

退去前の物件で難しいのは①内覧出来てなくても契約が進んでいく可能性がる②退去後や考えている間に他の人に取られる可能性がある③何らかの事情によりキャンセルしたい時に出来るかというジレンマだと思います。

そう考えるとキャンセルの可能性は少ない物件なのかという自問自答（お部屋はイメージと多少違っても大丈夫か？今後の予定の変更はないか、あっても対応可能か等）とキャンセル料がかかるならいつからいくらかかるかの確認をすることでないでしょうか。

これらの事前確認を通じて、申し込み時点から確実で安心な手続きを進めることができると思います。

まとめ

賃貸物件の退去前に申し込みを検討される場合、トラブルで考えらることはほとんどがキャンセルの時です。実務でやっていると実際に退去前や退去後でも数日で申込済みとなる人気物件は一部あります。内覧前や入居が先になるのでそれなりのリスクはあるのですが退去前でないと難しいこともあります。

一番はキャンセルしないですむことですが、仮にキャンセルのことも考えて①契約は先行していくか②キャンセル料等はかかるか③イメージと多少違ってもいいのか④今後の予定の変更はないか等を考えてみるといいでしょう。

①、②は仲介会社はほとんど人気物件にしても時期的（１月～３月）な物件にしても管理会社の特徴は把握していることが多いので聞けばわかると思います。③は人気物件なら少ないので退去前で申し込む時は自分の④予定の変更がないかを考えればおおよそキャンセルの可能性は少なると思います。

トラブルはそれらの確認をしっかり出来たらかなり防ぐことが出来ると思います。

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